Quand Expertiser 

Pour les particuliers :
  • Achat / Vente : que l'on soit acquéreur ou vendeur il n'est pas aisée d'apprécier la vraie valeur d'un bien.   

           
Coté vendeur, on peut se demander si les annonces similaires sont au bon prix ? Ou bien si l'estimation de l'agence n'est pas surestimée afin d’obtenir un mandat ? Ou à l'inverse sous-estimée afin de vendre plus rapidement ?
Seule une expertise en valeur vénale réalisée par un expert agréé permet de connaître le vrai prix d'un bien en toute impartialité. 
Le rapport d'expertise  permettra de justifier le prix de vente auprès des acquéreurs potentiels, ou d'un professionnel à qui vous souhaitez confier un mandat de vente.
Par ailleurs le coût de l'expertise sera largement compensé par l'absence de négociation sur le prix de vente du bien. Ce rapport d'expertise rassurera votre acquéreur et sécurisera votre transaction.

 

Coté acquéreur, on peut se demander si les prix affichés ne sont pas au-dessus des prix du marché ? Ou bien s’il n’y a pas une valeur affective coté vendeur qui aurait tendance à tirer les prix vers le haut ?
Le rapport d'expertise délivrera une analyse exhaustive du bien et n'oubliera pas de mettre en évidence les moins values, ce qui vous permettra d'argumenter auprès de votre vendeur, agence ou particulier.
De même ici le coût de l'expertise sera largement amorti par le fait d'acheter au vrai prix.

  • Partage en cas de divorce ou séparation

 

Faire appel à un expert en évaluation immobilière s’avère primordial afin de limiter les conflits. En effet dans le cas très fréquent d'une résidence principale si l'un des deux veut racheter sa part, le vendeur a intérêt de vendre le plus cher possible alors que l'acheteur en demandera le moins cher possible.

L’expert immobilier garantie à chacune des parties une évaluation en toute indépendance et impartialité.
Le rapport établira une base solide pour la suite des négociations et permettra au couple de vendre son bien / ou sa part au juste prix.  

  • Donation-partage

​Une donation consiste à léguer de son vivant, une partie ou l'intégralité de son patrimoine à son ou ses héritier(s). Lorsqu'une personne veut faire une donation, elle doit établir avec justesse la valeur vénale de son bien immobilier. Celle-ci déterminera le calcul des droits de donations auprès de l'administration fiscale.

  • Déclaration de succession

 

Lors d'une succession, trouver un terrain d'entente entre tous les héritiers peut s’avérer un exercice périlleux. Par ailleurs pour remplir cette déclaration, l'administration fiscale demande aux héritiers de donner une valeur à leurs biens immobiliers (la somme hypothétique à laquelle ils pourraient être vendus).

Cette valeur vénale est très spécifique, elle permet de calculer le montant des droits de succession. Elle doit donc être établie avec soin et justesse pour éviter un redressement fiscal.

Un expert immobilier apporte alors son savoir-faire et sa neutralité pour réellement certifier la valeur des biens immobiliers du défunt que ce soit : résidence principale, secondaire ou en location, terrain agricole, fonds de commerce...

  • Évaluation du patrimoine immobilier du majeur sous tutelle

 

Le tuteur doit faire procéder à un inventaire du patrimoine du majeur protégé dans les trois mois de l'ouverture de la tutelle (article 503 du Code civil) 

  • Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

 

Le patrimoine immobilier constitue une composante essentielle, souvent majoritaire, de l'ensemble des biens inclus dans le calcul de l'ISF. Une évaluation précise et objective de ce patrimoine est donc fondamentale, afin de déclarer une valeur cohérente et incontestable.

L’expertise en valeur vénale permet ainsi au contribuable concerné par l'ISF de déclarer la valeur juste de son patrimoine immobilier, et d'éviter les 2 risques majeurs :
- payer trop d'impôt en raison d'une déclaration excessive 

- risquer un redressement par l'administration fiscale en cas de sous-valorisation.

  • Garanties bancaires

 

Dans le cadre d’un financement par exemple d’un prêt relais, l’organisme prêteur peut demander une expertise immobilière pour apprécier le risque hypothécaire.​

  • Expropriation

 

L’expropriation est une procédure qui permet à l’État de transférer la propriété d’un bien immobilier, appartenant à une personne privée, au profit d’une personne publique, afin de poursuivre une action d’utilité publique, en échange de quoi l’exproprié est indemnisé.

Pour les professionnels :

CALCUL DE L'INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial (Art. L145-14 du Code de commerce). Mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction sauf s'il invoque un des motifs prévus par la loi. 

L'indemnité d'éviction doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle tient compte notamment de la valeur marchande du fonds de commerce, mais aussi des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation pour l'achat d'un nouveau fonds ou encore des indemnités de licenciement à verser par le preneur.

Cependant en cas de litige sur le principe ou sur le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur bénéficie d'un délai de repentir, cela signifie qu'il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement du bail.


 
ÉVALUATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX COMMERCIAUX 


Nous établissons des rapports en valeur locative à la fois pour les bailleurs et  les preneurs, dans le cadre d'un renouvellement de bail, d'une procédure de déplafonnement de loyer, ou d'une mise en location.

Notre analyse englobe de nombreux paramètres pour fixer la valeur locative : la situation juridique, les caractéristiques propres du local (situation, agencement, métrage, équipements...), la destination des lieux, les obligations des parties révélés dans le bail, l'étude des facteurs locaux de commercialité, sans oublier une étude de marché afin de déterminer les prix pratiqués dans le voisinage. 


ÉVALUATION DE LA VALEUR VÉNALE DES MURS COMMERCIAUX


A l'instar d'un bien de type résidentiel (maison/appartement) nous sommes amener à déterminer la valeur vénale des murs commerciaux (boutique de centre-ville, bureaux en étage...)

ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE

il s'agit de l'ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail, marques, licences) et corporels (matériels, outillages, mobiliers) qui sont mobilisés par une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale ; il est à noter que les murs n'en font pas parti.
 

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